재택근무 혁명으로 상업용 건물이 비어 있다.

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*출처: https://www.economist.com/finance-and-economics/2021/05/31/what-a-work-from-home-revolution-means-for-commercial-property

What a work-from-home revolution means for commercial property

 

 

최근 사무실의 모습은, 업무의 장이라는 의미만큼 도락의 사원이 될 조짐이 보인다. 맨해튼 신규 고층 빌딩 One Vanderbilt 측은 미슐랭 스타 셰프 Daniel Boulud가 운영하는 레스토랑이 문을 연다고 밝혔다. 버지니아 주 알링턴에 있는 Amazon 두 번째 본사 건물에 야외 콘서트를 위한 원형 극장이 개장할 것이다. 런던의 22 Bishopsgate는 반려견 친화적이어서 반려동물에게 출입을 허가했다. 런던의 스카이라인을 지배하는, 최근 개장 글라스 타워 역시 등반 벽과 스파가 위치해 있다.

 

 

기업들이 직원들을 다시 사무실로 불러드리려 시도함에 따라, 건물 개발자와 투자자들은 낙관적 전망을 가지고 매력적인 편의시설을 갖춘, 새롭고 자연 친화적 건물에 투자하고 있다. 하지만 여기엔 거대한 불확실성이 자리 잡고 있다. 과연 충분한 사람들이 올까? 예방접종이 진행되고 있는 데도, 회사원들의 복귀 속도는 더디다. 부동산-기술 기업 Freespace에 따르면, 지난 5월 초 현재, 미국은 20개 건물 중 한 개 건물 꼴로 사용 수준이 10%를 상회했고, 유럽과 아프리카는 건물의 1/3, 아시아는 대략 절반의 건물이 사용 수준 10%를 상회했다. 직장 복귀가 이제 막 시작됐고, 경기 부양책은 여전히 답보 상태이며 장기 임대가 아직 만료되지 않아, 손실 규모는 걱정스러울 정도로 모호한 상태다.

 

 

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COVID-19는 보다 나은 시설을 갖춘 신축 빌딩에 대한 수요를 깎아내렸다. JPMorgan Chase는 신규 본사용으로 맨해튼에서 두 번째로 높은 고층 건물을 구축하고 있음에도 전체 사무실 공간을 줄일 것이다. 뉴욕시를 가로질러, 예비 입주자 투어 중 절반 이상이 고품질의 "A 등급" 사무실에서 이루어졌다. 판데믹 이전에는 38%였다. 이러한 변화는 보다 친환경적인 사무실 공간이라는 또 하나의 방해물에 의해 발생되고 있다. 에너지 효율성과 공기 여과 시스템은 이제 필수로 간주되고 있다. BlackRock과 Brookfiled 등의 자산 관리자들은 자신들의 자산을 2050년 전까지 순-제로 배출(net-zero emissions)로 만들겠다고 공약했다. British Land를 포함한 점점 더 많은 부동산 기업들은 모든 신축 건물들이 순-제로 탄소 건물이 될 것이라고 공약하고 있다. 건강과 지속 가능성을 향한 변화는 더 이상 유행이 아니라고 보험사 AXA의 James Goldsmith는 주장하고 있다. "이것은 사회적 실험이 아니다. 우리는 투자 관리자다 - 연금(pension money)은 위기에 처해 있다."

 

 

하지만, 업계에는 그들이 직면한 추정에 의존할 사람은 거의 없을 것이다. 품질에 주목하는 변화는 오래된 건물이 달갑지 않아 보이게 하고 있다. 이는 마치 원격 근무가 사무실 공간의 총 수요를 줄인 것과 같다. 오래된 건물이 오도 가도 못하는 자산이 될 위험과 함께 출발하라. 대략 홍콩 프리미엄 건물의 절반과 런던 상업용 부동산의 2/3가 20년 전에 구축됐다. 맨해튼에서 가장 큰 사무실 임대 회사인 SL Green은 오래된 부동산의 임대료가 10%까지 떨어졌다고 말한다. 현저히 낮은 임대료 혹은 개선된 환기, 옥외 공간이나 자연광에 대한 접근성이 없다면 건물을 판매하거나 임차인을 끌어드리는데 악전고투를 하게 될 것이다.

 

 

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일부 오래된 사무실은 외장 개조를 하고 있다. 개발사인 Fabrix는 1960년대 구축된 런던의 건물 업그레이드에 루프 탑 숲과 유리 바닥 인피니티 풀을 포함 시키고 있다. 다른 건물들은 실험실 및 연구 공간, 혹은 주택으로 전환될 것이다. 보험회사 AIG는 맨해튼 미드타운에 위치한 고층 빌딩을 최근 리노베이트하면서, 1980년대에 건축된 타워 블럭을 아파트식 주거지로 전환할 것이다. The Square Mile을 관리하는 The City of London Corporation은 2030년까지 빈 공터를 적어도 1,500 세대의 신규 주택으로 전환할 계획이다.

 

 

 

 

하지만 이런 노력도 원격 근무가 정착할 때 사무실 공간 수요가 떨어질 수밖에 없다는 사실을 가릴 수 없다. 기업들은 신규 임대를 축소하거나 연기하면서 자사 부동산 요건을 다시 생각하기 시작하고 있다. 중개회사 Cushman and Wakefield에 따르면, 전 세계적으로, 103 제곱미터 이상의 사무실 공간은 판데믹 시작 이래 이미 비워지고 있다고 전한다. 이는 2007년~2009년 금융 위기 대보다 18% 이상 높은 공간 손실이다. 지난해 공실률은 빠르게 상승하여, 미국에서는 지난봄 18%에 이르렀다(위 차트 참조). 향후 전망은 더 우울하다. 컨설팅 회사 Moody's Analytics에 따르면, 2022년이면 미국 내에서 사무실 5곳 중 한 곳이 빈 사무실이 될 것이라고 한다. 미국 내 임대료는 올해 7.%까지 떨어질 것으로 전망된다. 샌프란시스코의 경우 15%까지 떨어질 것으로 전망된다.

 

 

 

 

당혹스럽게도, 이러한 우울함은 아직 가격과 신용이라는 전통적인 척도에는 이르지 않았다. 평가 기관 S&P에 따르면, 북미 REITs(real-estate investment trusts; 부동산투자신탁회사)가 운영하는 부동산 임대료 징수율은 지난해 대부분의 기간 동안 90% 이상을 유지했다. 이후 임대료 징수율은 상승했을 수 있다. 본 지(The Economist)는 세계 거대 상장 사무실 임대회사 6개사의 징수율을 조사했다. 최근 분기 평균은 98%였다. 데이터 서비스 제공회사 Trepp에 따르면, 상점 및 숙박시설과 연결된 상업용 모기지 담보 증권의 연체율은 지난여름 급증했고, 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 하지만 사무실에 대한 연체율은 대략 2%로 판데믹에 흔들리지 않았다. 여러 도시의 사무실 공간에 지불된 가격도 지금까지 유지되고 있다(위 두 번째 차트 참조).

 

 

하지만, 시야를 혼란스럽게 하는 다수의 요인들이 상황을 제대로 보기 힘들게 한다. 후한 경기부양책이 연체율 증가와 매출 저하를 지연 시켰을 수 있다. 그리고 많은 회사들이 아직 마음의 결정을 내리지 못했다. 얼마나 많은 근로자가 집에 머물 것인지, 얼마나 오랫동안 머물 것인지 아무도 모른다. 대부분의 경우, 투자자들은 성급한 거래를 피하고 있다. 구매자들은 초과 지급을 피하는 반면, 판매자들은 이 위기가 일시적 상황을 경우 손실을 보지 않으려고 한다. 가격은 신뢰 수준 이하로 떨어졌고 판매 규모는 줄어들었다.

 

 

 

 

불확실성을 관통하는 한 가지 방법은, 미래 지향적으로 가치 평가 측정을 살펴보는 것이다. 이러한 측정 결과는 사무실 부동산이 COVID-19에 의해 타격을 입었음을 보여준다. 리서치 기업 Green Street가 계산한. 감정에 기반한 물가 지수는 미국에서 판데믹이 정점에 이르렀을 때 9%이다. 사무실에 투자하는 REITs의 주가는 2020년 초 대략 15%를 유지하고 있다(세 번째 차트 참조).

 

 

중앙은행은 경계 상태에 있다. 채권 금융(Debt financing)에서 상업용 부동산에 의지하는 것은, 경기 하락이 금융 시스템 전반에 걸쳐 끔찍한 반향이 있을 수 있음을 의미한다. 은행의 민낯은 상당하다. 미국 은행이 이 부분에 대출한 금액은 2조 달러를 넘으며, 이는 전체 대출의 약 1/5에 해당된다. 유럽 중앙은행은 최근 금융 안정성 평가에서 가라앉은 활동이 더 심각한 문제를 가릴 수 있다고 경고했으며, 부동산으로 인한 금융 안정성 위험이 "상승"될 것으로 봤다. 낮은 이자율로 인해 유동성이 적은 자산에서 수익을 찾고자 함에 따라, 전 세계 다수의 연금 펀드들은 최근 몇 년 동안 상업용 부동산에 매달렸다.

 

 

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이 부문의 운명은 공실률에 좌우될 수 있다. 공실률이 높게 유지되면 아슬아슬해질 수 있다. 지난 4월 IMF는 5% 포인트의 공실률이 지속적으로 증가할 경우 향후 5년 동안 상업용 부동산 가치는 15%까지 하락할 것이라고 예상했다. 또 다른 평가 기관인 Fitch는, 근로자들이 1주일에 3일을 집에서 일하는 상황이 지속될 경우 미국 내 작업 공간의 가치가 절반 이상으로 떨어질 수 있다고 추정한다. 장기 임대라는 부동산 임대의 특성과 부채 이용 가능성은, 판데믹 기간 중 손실이 수년 동안 실현되지 않을 수 있다. 하지만 심판이 다가올 경우, 고통스러울 것이다.

 

 

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